Setúbal sobe no Portugal City Brand Ranking, que avalia o poder atractivo nas áreas do Turismo, Negócios e Talento, ao longo dos últimos anos

Luís Bandadas

Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) fez para O SETUBALENSE, uma análise ao mercado imobiliário em Portugal e em Setúbal em particular.

Em relação ao distrito de Setúbal revelou que o imobiliário residencial “tem conhecido uma procura acrescida”, com incidência nos preços de comercialização das habitações. A proximidade à capital e a melhoria da mobilidade “explicam em parte essa atracção”; outra razão tem sido a deslocação de muita gente que tem vendido a sua habitação em Lisboa ou arredores por um preço elevado e decidem ir viver na outra margem, resultando daí um encaixe financeiro interessante que permite baixar o peso da hipoteca à banca no orçamento mensal familiar.

Em Maio, revela, o preço das casas no distrito rondava os de 2.063 €/m2, o que se traduz num crescimento de 14,8% relativamente ao período homólogo de 2021. É natural que esse aumento se atenue ao longo dos próximos meses”. Mas isso, confia, “não é seguro em alguns concelhos, desde logo o de Setúbal, cidade que vem subindo no Portugal City Brand Ranking, que avalia o poder atractivo nas áreas do Turismo, Negócios e Talento, ao longo dos últimos anos.

Para o presidente da APEMIP, a intervenção do Estado e das autarquias é fundamental, “seja na promoção directa seja no estabelecimento de parcerias com privados. Urge, além disso, melhorar os transportes colectivos, a sua conexão e fluidez, de modo a que a distância de umas dezenas de quilómetros da casa ao trabalho não seja uma dor de cabeça diária”.

O surgimento de novos empreendimentos em cidades como Setúbal, Barreiro, Montijo, Seixal ou Almada, com projectos de ateliês de referência e promovidos por empresas conceituadas “garantem-nos que a qualidade da habitação no distrito irá se pautar por mais elevados níveis de exigência e sustentabilidade”.

Que análise que faz ao sector em Portugal?

O imobiliário tem sido um sector estóico na economia nacional graças a múltiplos factores. Nem sempre isso é reconhecido por alguns políticos, economistas e órgãos de comunicação.

Uma fileira da economia que emprega tanta gente e que contribui para uma tão considerável percentagem do PIB deveria ser reconhecida como alavanca imprescindível de desenvolvimento, e não com a desconfiança preconcebida de constituir «perversa” zona de ‘especulação’.

O mercado residencial tem sido dos segmentos imobiliários que mais mostrou essa resiliência.

O período pandémico, gerador de preocupação e incerteza, foi ultrapassado graças a taxas de juro de crédito a habitação que se mantinham em terreno negativo desde 2015 e princípios de 2016. Num país onde a compra de casa própria tem sido, há décadas, quase a única saída para as famílias, isso foi de primordial importância. Entre 2020 e 2021 foram vendidas mais de 300 mil em casas em Portugal, volume que teve uma diminuição muito residual face ao período de 2018-2019, anterior à pandemia.

Lisboa e também o Porto renasceram após um processo de reabilitação urbana profundo que teve o seu início em 2011. Muitas outras capitais de distrito e concelhos importantes seguiram o exemplo incentivando a reabilitação dos seus centros históricos e do seu património. Tudo isso em simultâneo com o crescimento do turismo e o afluxo de estrangeiros, das mais diversas nacionalidades, desejosos de comprar casa em Portugal, uma tendência em que a pandemia foi apenas um curto interregno.

 

Como vê este primeiro semestre em comparação com o ano transacto?

 Estamos a viver um período de transição e incerteza transversal a todos os sectores da economia, com a crise energética, agravada pela guerra na Ucrânia, o disparar da inflação e dos custos das matérias-primas, o crescimento das taxas de juro – que no caso das Euribor a seis e doze meses já estão em terreno positivo. Comprar ou trocar de casa fica mais difícil para a generalidade dos portugueses e o mercado do arrendamento não dá resposta, não é aquilo que deveria ser.

Em 2021, 87% dos imóveis vendidos para habitação em Portugal eram usados e apenas 13% constituíam fogos novos de promoções recentes. O volume de fogos de habitação transaccionados nesse período ascendeu a cerca de 33 mil milhões de euros, tendo a banca financiado a aquisição num montante de 15 mil milhões de euros. Ou seja, os compradores investiram ou reinvestiram 18 mil milhões.

Constatamos, pois, que a construção nova é uma fatia pequena e, em muitos casos, residual do mercado. E, desta, 70% está claramente dirigida para as classes altas e investidores estrangeiros. Estes estão em condições de suportar os aumentos de preço inevitáveis.

O aumento dos custos de construção, e dos materiais, terá seguramente maior impacte no orçamento de muitas famílias da classe média e média baixa que têm a ambição de renovar e requalificar a sua casa, e que disso se vêm privadas face a esses inevitáveis aumentos.

Estamos certos que o mercado saberá adaptar-se e ultrapassar a dificuldades que se avizinham, tanto mais que o imobiliário continua a ser um sector de refúgio face às incertezas e inconstância dos mercados de capitais. Poderão desenvolver-se novos produtos, mais adaptados aos jovens e às famílias em princípio de vida, talvez o mercado do arrendamento seja abordado de uma forma mais profissional e por protagonistas apostados em projectos de maior dimensão, sustentáveis em termos ambientais e financeiros.

O sector público – central e autárquico – tem um papel determinante. Não poderá ser de outro modo num país onde o parque residencial público é ainda residual e onde o terreno, em cidades como Lisboa e Porto, representa praticamente 50% do preço do apartamento. Como é que os privados podem promover projectos adaptados à bolsa da generalidade dos portugueses?

Todos temos consciência que a habitação é um dos problemas mais graves que atinge a sociedade portuguesa. Penso que também é ideia generalizada que a solução passa por mais habitação pública e por mais apoio por parte do Estado e das autarquias às parcerias com os privados, nomeadamente em termos de fiscalidade e de terrenos disponíveis urbanizáveis. As promessas têm sido muitas, alicerçadas no apoio do PRR, mas tarda em ver-se no terreno a sua concretização.

 

Que previsão faz até final do ano?

 

O Índice de Preços da Habitação, divulgado esta semana pelo INE, cresceu 12,9% em termos homólogos, mais 1,3 pontos percentuais (p.p.) que no trimestre anterior. No período, os preços das habitações existentes aumentaram a um ritmo superior ao das habitações novas, 13,6% e 10,9%, respectivamente.

Entre Janeiro e Março de 2022, transaccionaram-se 43.544 habitações, o que representa uma taxa de variação homóloga de 25,8% (17,2% no trimestre anterior) e uma redução em cadeia de 5,1% (redução de 11,6% em igual período de 2021).

O número de transacções diminuiu 5,1% entre o 4º trimestre de 2021 e o 1º trimestre de 2022. Neste período, as transacções de habitações existentes apresentaram uma redução mais significativa do que as habitações novas (taxas de variação de -5,8% e -1,4%, respectivamente).

No período, o valor das transacções de alojamentos aproximou-se dos 8,1 mil milhões de euros, dos quais 6,1 mil milhões de euros respeitaram a habitações existentes (75,5% do total).

Nos três primeiros meses do ano, 2.556 transacções envolveram compradores estrangeiros, 1.435 da União Europeia e 1121 dos restantes países. Estas transacções corresponderam a 5,9% do total de alojamentos transaccionados.

É natural que a redução do número de transacções venha a ter uma tendência decrescente até ao final do ano. O mercado também é muito influenciado sobre qual será o evoluir da guerra na Ucrânia. O seu termo e o estabelecimento da paz mudarão o estado das coisas.

 

APEMIP A defesa do papel do profissional de mediação imobiliária

A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), constituída em 2004 (por fusão das duas associações empresariais do sector então existentes), é a legítima herdeira de todas as instituições portuguesas criadas para organizar a actividade associativa da classe, incluindo o antigo Grémio, extinto em 1974.

 A APEMIP, entidade sem fins lucrativos, ocupa hoje uma posição reconhecidamente destacada no mercado imobiliário nacional, quer pela aposta da afirmação do papel do profissional de mediação imobiliária, quer pela conquista de uma maior quota no mercado de mediação imobiliária.

 Desde sempre na representação e defesa dos legítimos interesses das empresas suas associadas, a APEMIP tem conhecido, ao longo dos últimos anos, uma acentuada evolução em número de adesões, em serviços prestados aos que a ela se associam, e em credibilidade, junto do público, dos restantes intervenientes no sector imobiliário e dos órgãos de soberania.