A crise da habitação não é só uma crise de casas. Tem raízes no salário, agrava-se com a concentração da propriedade e alimenta-se de um país que decide tudo a partir de dois polos. Propõe-se mais rendimento para quem trabalha, um teto às grandes carteiras imobiliárias e alternativas reais fora de Lisboa e do Porto, porque viver onde se quer não pode ser um privilégio.

Como é possível trabalhar a tempo inteiro, pagar impostos e, ainda assim, não conseguir pagar uma casa?

A pergunta tornou-se tão familiar que corremos o risco de a normalizar. E devia inquietar-nos.

A crise da habitação não começa só na falta de casas. Começa no recibo de vencimento.

Quando o preço de viver numa cidade se afasta do rendimento de quem lá trabalha, o direito à habitação continua na lei, mas deixa de estar ao alcance de muita gente. É uma assimetria material, que todos temos o mesmo direito, mas nem todos temos os meios para o exercer.

Os números ajudam a perceber. Entre 2019 e 2025, os preços das casas subiram cerca de 92%, enquanto o rendimento médio líquido cresceu à volta de 43%, segundo cálculos recentes.

A OCDE, no estudo de 2026 sobre Portugal, fala num aumento acentuado dos preços e das rendas, num fraco investimento em habitação e em atrasos no licenciamento, ou seja, que o salário é parte central do problema, mas aumentá-lo sem aumentar a oferta pode alimentar novas subidas de preços.

As duas coisas têm de andar juntas.

Há ainda uma segunda divisão, entre quem tem património e quem só tem salário. O World Inequality Report 2026 estima que os 10% mais ricos detenham cerca de 75% da riqueza mundial.

Por cá, os dados do Banco de Portugal, divulgados pelo Jornal de Negócios, mostram que os 10% de famílias mais ricas concentravam 39,5% do património imobiliário das famílias no primeiro trimestre de 2026, contra 34,3% em 2010. São indicadores diferentes, mas ajudam a perceber como o património se vai afastando de quem depende só do trabalho.

Isto não prova que os fundos imobiliários sejam responsáveis pela crise, nem que controlem a maioria das casas. Dizê-lo seria desonesto.

Mas um estudo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana identificou, com base nos Censos de 2021, cerca de 250 mil habitações vagas em condições de habitabilidade. Nem todas estão fechadas por especulação. Há heranças por resolver, processos judiciais, casas de emigrantes.

O que ninguém sabe é quantas estão nas mãos de grandes carteiras, e isso já é um problema. Por isso o primeiro passo é contá-las, com um registo público das carteiras habitacionais, incluindo filiais e sociedades veiculares.

Depois, um teto ao número de imóveis que cada fundo pode deter, contando tudo para o mesmo número, porque sem isso a engenharia societária contorna qualquer limite numa tarde.

O excedente teria de ser vendido ou arrendado a preços acessíveis, a municípios, cooperativas ou famílias, dentro de um prazo. Em último caso, a expropriação desse excedente, com justa indemnização.

Sei que é uma medida forte, e por isso tem de ser proporcional. A Constituição protege a propriedade e reconhece o direito à habitação, e a expropriação só pode ser feita com base na lei e mediante justa indemnização.

Por isso, a medida só atinge o excedente das grandes carteiras, não a família que herdou uma segunda casa, e só depois de falharem as alternativas.

A objeção é conhecida, afasta o investimento, e a indemnização custa dinheiro. É verdade nos dois casos, e é por isso que a expropriação é o último degrau, não o primeiro.

Ao investidor pede-se que construa, não que acumule. Não defendo a nacionalização da habitação, nem acredito que o Estado a consiga gerir sozinho, aliás o Estado tem imóveis, uns devolutos, outros para recuperação que pode e deve ceder para habitação.

Mas expropriar casas não paga rendas, e a primeira causa continua de pé.

Portugal precisa de salários reais mais altos e de uma carga fiscal menos pesada sobre o trabalho.

Hoje, o trabalhador desconta 11% para a Segurança Social, a empresa paga mais 23,75%, e ainda há o IRS por cima. Só a taxa social única pesa cerca de 35% sobre o salário.

Uma ideia a estudar é isentar de IRS os rendimentos do trabalho e substituir tudo, TSU incluída, por uma única contribuição progressiva, até aos 20%. Passaria a pagar-se uma só vez, e o salário que chega à carteira no fim do mês seria maior.

A conta é exigente, o financiamento da proteção social e dos serviços públicos teria de ficar garantido, porque é aí que a ideia se prova ou cai.

O resto, de licenciamentos previsíveis a T0 e T1 acessíveis e a uma justiça mais rápida nos incumprimentos do arrendamento, é necessário, mas vem depois.

E há a geografia. Segundo os Censos de 2021, cerca de metade da população vive em 31 dos 308 concelhos, quase todos nas regiões de Lisboa e do Porto, e 257 concelhos perderam habitantes numa década.

Nuns sítios, cada metro quadrado fica mais caro, noutros, há casas por recuperar e localidades à procura de famílias.

Não são mercados intercambiáveis, e uma casa vazia numa aldeia não resolve a vida de quem tem de estar todos os dias em Lisboa. Mas mostram que o problema não é só quantas casas existem. É onde estão e que vida permitem.

Será a regionalização a resposta? Não tenho a certeza.

Um país que decide quase tudo a partir de Lisboa dificilmente corrige aquilo que Lisboa concentra. Mas em 1998 os portugueses chumbaram em referendo as regiões administrativas, em parte por receio de criar mais uma camada de Estado sem tirar poder real ao centro.

O tema voltou este ano ao Parlamento e continua sem um modelo que convença. Talvez o que importa não seja o mapa, mas o que se transfere, as competências, o dinheiro e capacidade de decidir.

Sem isso, regionalizar é só mudar a morada do centralismo.

No fundo, isto não é só economia. Na hierarquia das necessidades de Maslow, a segurança vem antes da realização pessoal.

A habitação não resolve todos os problemas de uma vida, mas a sua falta condiciona escolhas muito concretas, como aceitar um emprego, ter filhos, sair de uma relação de dependência.

É aqui que a crise se torna uma questão de liberdade. Não basta que ninguém nos proíba de escolher onde viver se o salário e os preços tornam essa escolha impossível.

Uma sociedade não cumpre os direitos só por os escrever na Constituição. Cumpre-os quando cria condições para os exercer.

Quantas casas teremos de construir, e quantos salários teremos de rever, até que trabalhar em Portugal volte a permitir escolher onde viver?

Uma casa pode ser um investimento.

Mas tem de ser, antes de tudo, um lugar para viver.