Parte I — A classificação do solo nos PDM e os seus efeitos nos valores e no mercado imobiliário. Parte I de II
Qualquer autarca ou proprietário já ouviu a pergunta e raramente obteve resposta: qual é a lógica subjacente à classificação do solo urbano e do solo rústico? Entre um e outro estão axiomáticas económicas distintas, direitos de propriedade, investimento, mais-valias e menos-valias, matéria omissa na prolixa documentação dos planos.
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Uma escolha legislativa que produziu o efeito contrário
A Lei de Bases e o RJIGT, em 2014 e 2015, instituiu a distinção binária entre solo urbano e rústico e eliminou o solo urbanizável. A intenção declarada era contrariar a especulação e os preços; a destruição de valor e de confiança está a ser arrasadora. O solo urbanizável foi transacionado por valores calculados nessa premissa e é património de poupanças de pessoas singulares, capital de empresas e activos a caucionar crédito. A intenção era boa, a ignorância é catastrófica: a redução da oferta aumentou os preços e reduziu o acesso ao solo.
O legislador nunca clarifica que é a Câmara Municipal que tem competência exclusiva para produzir solo urbano, e dá a entender que transferiu para proprietário e promotor o controlo do tempo em que o solo se transforma. O município classifica, o proprietário espera, o promotor programa em função do lucro: o terreno permanece rústico no papel e urbano na expectativa, e o preço é o da expectativa. A incerteza instiga a inflação da habitação. A Câmara que precisa de solo vê-se perante o paradoxo do Código das Expropriações: pode expropriar solo rústico para urbanizar, mas não pode considerar a finalidade da expropriação no valor da indemnização, exige PU ou PP aprovados e avalia segundo os parâmetros desses planos aferidos ao mercado. O município não pode pagar e a obra não se faz, é a indisponibilidade estratégica de solo, hoje uma das principais barreiras ao desenvolvimento do país.
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A classificação é um poder do município, mas não sem limites
A jurisprudência reconhece ampla discricionariedade à decisão municipal, mas acrescenta o que esquecemos: o interesse do particular na edificabilidade não é um direito subjectivo, é uma expectativa, e não é indemnizável se não estiver num instrumento vinculativo para particulares. Exige-se bom-senso, transparência e respeito pelos direitos de propriedade e pelo interesse público. Os critérios continuam confusos, por vezes irracionais, como no Decreto Regulamentar n.º 15/2015 e no seu artigo 25.º.
O legislador tentou corrigir o rumo em três momentos
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O Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) simplificou a reclassificação para indústria, armazenagem, logística e portos secos — resultado insignificante, porque não interpela as origens: as proibições cegas da RAN, da REN, das Avaliações de Impacto Ambiental, a sacralização do sobreiro quando interessa e a incapacidade urbanística dos municípios. O Decreto-Lei n.º 117/2024 criou o regime especial de reclassificação para habitação, em vigor desde 29 de Janeiro de 2025, e a Lei n.º 53-A/2025 restringiu-o, alargando as áreas da REN onde nada pode ser reclassificado, com retroactividade a 31 de Dezembro de2024.
Três diplomas, quase dois anos, e a pergunta continua por responder: o país arde, os empreendimentos estratégicos estão parados, os empresários desesperam perante uma burocracia demencial e não há reformas consequentes?
O mecanismo existe, mas quase ninguém o usa
O artigo 72.º-A do RJIGT abrange indústria, armazenagem, logística e portos secos fora de áreas sensíveis, REN e RAN. O n.º 7 é inequívoco: a não execução das operações urbanísticas em cinco anos determina automaticamente a caducidade da classificação como urbano. A reclassificação deve ser decisão responsável da Assembleia Municipal, nunca um estatuto condicional de privados: o travão ao açambarcamento é necessário, mas não assim, sem sentido urbanístico.
O artigo 72.º-B exige contiguidade com o solo urbano, unidade de execução, infraestruturas e que 700/1000 da construção acima do solo se destine a habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados, teia de preconceitos anti-urbanos e monofuncionalidade que levam à segregação social. E o regime tem reversão: remete para os prazos do artigo 72.º que a Lei n.º 53-A/2025 veio encurtar. Note-se o que a reversão não faz: a caducidade é automática, mas não afecta as faculdades já adquiridas por título urbanístico, quem construiu ao abrigo de licença não perde o que construiu.
A expropriação não é o atalho que se imagina
O município pode expropriar (Lei n.º 168/99), e o Decreto-Lei n.º 160/2026 atribuiu às assembleias municipais a competência para declarar a utilidade pública das expropriações de iniciativa autárquica. A justa indemnização corresponde ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível. O valor que muitos consideram irrazoável não é um acidente de avaliação: é o reflexo judicial de uma mais-valia que o plano não reconheceu no papel, mas que existe na realidade. A expropriação é instrumento legítimo e necessário,mas não é caminho fácil.
Na segunda parte: o que o município pode fazer antes de reclassificar, a contrapartida e o momento de a fixar.
